買房經驗談
從事十年房屋仲介的小弟對於買房已經有豐富的經驗
自己從無殼蝸牛買屋換屋經歷三間
從毫無經驗到自己規劃設計
97年，我買了人生的第一間房子
位於北屯區敦化路低總價6樓三房，
總建坪34坪室內24坪無車位，屋齡15年，取得212萬每坪約/6萬，
當時想裝潢很重要，便請親戚裝修花了3-40萬元，計算過含裝潢總成本約250萬8萬/坪。
100年，用350萬10.4萬/坪，水湳經貿議題發酵價格上漲 順利售出!!
101年 用680萬16.8萬/坪購入了北區學士路 3房+平面車位10樓 屋齡4年，總坪數約43坪室內26坪
(因購入地段於北區中國醫旁，自己設計請裝潢師傅採取黑白交錯的都市風格裝潢，搭配周邊的繁榮感，十分有特色)
104年 1200萬27.8萬售出，因自己設計風格對到買方胃口 售出社區三房歷史新高價!!
104年 同年度換屋用1140萬19.6萬/坪購入 北屯區洲際棒球場旁，4房+平面車位 4樓 總建坪58坪室內35坪，居住至今
(因考量到為了結婚與小孩房間數 地點也以住宅區選購 裝潢自己設計採白色系溫新風格裝潢 )
這些買賣的養分讓我有幾點心得可以建議給大家
1.房地產的保值性
(錢寧可放在房地產也不要放銀行，雖總價高時間長，但房地產是最穩定的保值產品)
2.裝潢簡單化
(若你沒有把握你的風格符合大眾口味，千萬不要過度裝潢，造成無形成本)
3.地段重要性
(你不一定要住在蛋黃區，但是周邊一定要有基礎炒作議題)
4.總價帶的重要
(如果這區3房總價都差不多在6-800，要買破千產品需三思，因為可能會造成後續脫手困難)
5.社區戶數
(戶數多品質差，賣屋時同社區競爭者多，易削價競爭，增值性低，建議購買總戶數50-250戶區間社區)
6.內政部實價登錄
(這是現今仲介最基礎的行情提供路徑，入門不難，但看懂門道不易，因為登錄上去的資料會有細節上區別，需先參考)
7.抗性問題
(視野有無被遮擋，小環境有無嫌惡設施，回收廠，廟宇等...會減少後續轉手客群)
8.屋齡折舊率
(不同於北部，中部房地產地多人少空屋率高，大樓不像北部舊了依然值錢 )
以下為小弟分類的區間帶
(0=預售屋 1-7年 新屋 8-13年中古屋 14年以上舊住宅)
每個區間行情會較為接近
例:1-7年 台中平均成交單價區間23-25萬/坪
8-13年 台中平均成交單價區間 18-22萬/坪
往往到20年以上就會失去競爭力，大部分社區髒亂老舊，住戶品質差，
所以如果買的產品是大樓，可參考區間價值性規劃換屋。
例如我買了3年屋齡，居住4年後屋齡7年了，它還在新成屋的區間，價值偏高
趁此時段換屋，再買回1-3年的房子，
也可考慮直接買20年的房子不賣直接住到底。
我本業工作的積蓄，其實大多沒使用於房地產中，
而是靠著小換大從中獲利累積出的資產，
或許你會覺得搬家很麻煩，
但折舊率是中部的市場生態，偏大樓產品較為有感!!
或許有一天小換大，換到透天厝屋齡影響的價格波動就比較少了!!
以上角度是如何增加資產，當然也要考量到家庭搬遷的便利性!
現在小弟成家兩個小孩，也懶得換了，
只能認真工作，多賺點來買自用住宅以外的不動產來做資產規劃了!!
以上是我分享的經驗談 希望對還沒購屋或者對房地產有所期待的朋友有幫助
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