房地合一稅簡介
房地合一稅又名兩稅合一
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源起 : 政府為遏止炒作房地產短期買賣,取代原有奢侈稅制,於105年1月1日上路之新稅制,針對短期買賣的房地產課徵總獲利之稅率。
歷經仲介許久周旋後順利賣出掛心已久的房地產,雖然開心但仍要注意新的稅制,仲介公司安排簽約前千萬記得請仲介提供查詢自己的土地是否有"房地合一稅"舉凡建物土地謄本中,移轉原因為: 買賣、贈與、交換、皆視同過戶移轉,此謄本內容將會作為買賣的證明,國稅局得依照稅率課徵"房地合一稅"。
施行時間
104年12月30日前 為舊制"奢侈稅"(持有兩年免稅)
105年01月01日後 為新制"房地合一稅"
課徵條件
賣出價格一購買成本一5%免稅額一土地漲價總額 = 總獲利金額
總獲利百分比 :
持有
0~1年移轉 課徵總獲利45%
1~2年移轉 課徵總獲利35%
2~10年移轉 課徵總獲利20%
10年~以上 課徵總獲利15%
房地合一稅公式
買賣總價款
扣除
1.前此取得成本
2.5%免稅額
3.土地漲價總額
等於
買賣總獲利 x 1年內 45% 2年內35% 2~10年內20% 10年以上15%
房地合一稅致命陷阱
如果要過資產給小孩
千萬不要 交換 & 贈與 千萬不要 交換 & 贈與
千萬不要 交換 & 贈與 千萬不要 交換 & 贈與
因"交換與贈與"是依公告現值當作前次取得成本
簡單說
你買土地40萬/坪,之後轉手賣50萬/坪,前次取得成本40萬/坪,可精準計算你總獲利10萬/坪。
但若你交換&贈與土地後,並無實際買賣金額,大多以當年度公告現值作為移轉價值依據,故將會用前次公告現值作為買的取得成本,例 : 公告現值為24000元/平方公尺x0.3025換算成每坪=79338元/坪。你上次買的成本就會變成7.9萬元/坪,那麼你賣出50萬/坪,共獲利42.1萬/坪,假設一年內買賣等於獲利45%給國稅局,你需要繳總獲利18.9萬/坪的"房地合一稅金"將近整塊地的4成價金拱手送給國稅局,辦理移轉務必小心。
國稅局認定
國稅局認定課徵大方向皆需要有書面記載資料記錄,無論你的"過程"如何若不涉及非法與逃漏稅重大嫌移,國稅局將不會有太大意見,大方向審閱謄本作為依據,只要謄本顯示移轉原因能讓國稅局認定 :
1.買賣、贈與、交換 = 視同移轉。
2.實價登錄買價或前次取得公告現值 = 前次成本依據。
3.符合房地合一稅課徵時間範圍。
4.依照總獲利持有時間之稅率。
將會無情課徵"房地合一稅"
若有"房地合一稅"可扣除"土地增值稅"之土地漲價總額,屬不重複課稅機制。
年度公告現值 / 0.3025 (m2換算坪數)
扣除
前次公告現值 / 0.3025 (m2換算坪數)
x當年度物價指數
x土地坪數
=可扣抵土增稅額(土地漲價總額)
農地免稅
農地買賣若現況為"農地農用"可申請"農地使用證明"農發條例38-1條可免課徵"土增稅""房地合一稅"但農業使用證明需政府單位來會勘現場,且條件嚴苛若地上非農用或僅有部分農用無法申請,建議於買賣前溝通好若農證未過雙方之條件與總價金,才不會造成買賣糾紛。
稅金試算
知道稅金是你的權利,若貿然不知的情形簽約,之後被追繳稅金造成交易糾紛總是傷了金錢與精神,千萬要小心!惱人的"房地合一稅"該如何計算請看下圖 :
另外補充 : 如果不動產買賣沒獲利,當然不需要繳房地合一稅。
田地記事 |台中最大土地供應商
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